Tips till dig som ska köpa bostad

Ett köp av en villa eller bostadsrätt är en viktig affär som påverkar många områden i livet. Om du inte gjort det förut är det en hel del att tänka på, inte minst när det gäller dina kontakter med bank och försäkringsbolag. Här kommer vi att ge praktiska tips och gå igenom vad du ska tänka på när det gäller framförallt den ekonomisk biten vid en bostadsaffär.

När du köper en bostad tar du ett beslut som kommer att påverka din ekonomi under lång tid framöver. Förhoppningsvis kommer din bostad att öka i värde men det handlar också om att få bra ränta och begränsa risken vid en eventuell ränteökning, om du tror att en sådan kan komma. Det är helt enkelt en rad saker du behöver ta ställning till, under de olika faserna av ett bostadsköp. 

Här kommer vi att börja med vad du ska tänka på när du bestämt dig för att köpa en bostad men innan du givit dig in i en budgivning. Vi fortsätter med att titta på vad du behöver ta tag i om du vunnit en budgivning, och avslutar med några tips på överväganden det kan vara bra att göra när du väl har flyttat in i din nya bostad.

Så förbereder du dig inför bostadsköpet

Ofta är det banken och bolånet som är själva förutsättningen för att du ska kunna göra en bostadsaffär och som sätter ramarna för vad som är möjligt. Redan innan du bjuder på en bostad bör du ha ett lånelöfte, alltså ett erbjudande om ett lån upp till ett visst tak, som du fått av banken. Många, men inte alla, mäklare kräver att du har ett lånelöfte för att acceptera dina bud. 

Viktiga frågor när det gäller bolån:

• Hur mycket får bostaden kosta?
• Vilken bank kan erbjuda de bästa villkoren?
• Vem ska lånet stå på?
• Kommer du att behöva ett brygglån?

Sätt en realistisk budget tillsammans med banken

För många handlar frågan om vad ett hus får kosta om hur stort lånelöfte det går att få från banken. Förhoppnings har man, tillsammans med banken, tagit fram ett underlag som innebär att taket är på rätt nivå. Alltså inte så högt satt att det kan bli svårt att hantera lånet i framtiden och inte så lågt att en bostad med ett högre pris och större kvalitéer hade varit ett bättre alternativ. Det gäller alltså att göra sig en realistisk bild av sin framtida betalningsförmåga och att inte försöka överdriva den i kontakt med banken. Banken gör en noggrann kreditprövning innan de beviljar ett bolån och det är många faktorer som spelar in när det handlar om att fastställa hur mycket du får låna. 

Om du befinner dig i ett tidigt skede av processen att köpa en bostad är det en bra idé att öka sparandet så att du kan höja din kontantinsats. Det ger dig möjlighet att få ett större och förmånligare lån. Att äga sin bostad innebär att du är ansvarig när något går sönder eller behöver bytas ut. Att ha ett sparande och inte lägga varenda krona på köpeskillingen är viktigt.

Jämför villkor hos olika banker

Många går till banken med en något undergiven attityd och är tacksamma för det lån banken erbjuder, oavsett vad det är för ränta och villkor som gäller. Men faktum är att bankerna konkurrerar med varandra om att få dig som kund och det är bra att jämföra bankernas villkor när det gäller bolån. En till synes liten skillnad i ränta kan bli väldigt utslagsgivande i långa loppet. Särskilt om räntorna stiger.

Fast eller rörlig bolåneränta

Du kan välja mellan ett bolån med rörlig ränta eller att binda den i en viss period så att du betalar samma ränta under hela bindningstiden. Med bunden ränta spelar det ingen roll om Riksbankens styrränta höjs och räntor stiger över lag. Rörlig ränta är dock lite lägre vid en given tidpunkt även om den alltså kan stiga hur mycket som helst i princip. Historiskt har det lönat sig med rörlig ränta men att binda den är en extra trygghet. Du kan också välja att binda delar av räntan och alltså ha ett bolån med både fast och rörlig ränta.

Amortering

En annan viktig fråga när det gäller bolån är att bestämma hur mycket du ska amortera, alltså betala varje månad utöver räntan. Banken kräver att du ska amortera en viss procent av den del av lånet som överstiger 50 % av bostadens värde. Ju högre belånad bostaden är, desto mer måste du amortera.

Med en medlåntagare får du bättre villkor

En person kan mycket väl stå som låntagare för ett bolån men är ni ett par som ska dela en bostad kan ni låna tillsammans. Det ökar chansen att bli beviljad ett bolån. Ofta har man en huvudsaklig låntagare och en medlåntagare som har solidariskt betalningsansvar.

Med ett brygglån kan du köpa ny bostad innan den gamla är såld

Om du redan har en bostad som du behöver sälja för att kunna finansiera ditt bostadsköp kan banken bevilja ett så kallat brygglån. Det är ett lån som täcker kostnaderna för ett bostadsköp medan du har kvar bolånet för din befintliga bostad samtidigt som du alltså köper en ny och behöver låna även till den. Brygglånet betalas sedan tillbaka när du fått in pengarna från den bostad du sålt. En förutsättning för att du ska kunna få ett brygglån är att du, under en kortare tid, kan hantera räntekostnaden för två lån.

Att tänka på när du just genomfört ett köp

Att genomföra ett köp är inte samma sak som att flytta in. Säljaren behöver ofta några veckor på sig för att flyta ut ur bostaden som du har köpt. Under tiden som går mellan undertecknandet av köpekontraktet och inflyttningen är det en hel del att tänka på för dig som köpare:

• Lös alla frågor om bolån och betalning med din bank
• Teckna en hemförsäkring
• Kontakta en besiktningsman
• Genomför pantsättning

Se till så att du kan betala vid tillträdet

Ett lånelöfte är inte bindande och innan du kan skriva kontrakt måste du kolla så att det verkligen gäller och att banken är redo att betala lånet till säljaren av bostaden. Banken kan vilja titta på vad det är för objekt du vill köpa och acceptera det som säkerhet för lånet. Om du gett dig in i en budgivning utan ett lånelöfte är det hög tid att lösa frågan om belåning efter det att du vunnit en budgivning. Innan det är klart kan du inte skriva under kontraktet och bostaden kommer att gå till en annan spekulant. I samband med att du undertecknar kontraktet betalas en handpenning, innan dess är köpet inte giltigt. 

Handpenningen brukar vara 10 % av det totala lånebeloppet och kan vara en del av ditt bolån som betalas ut i förväg av banken, alltså vid kontraktsteckningen istället för vid tillträdet. Resterande belopp överförs vid tillträdet. I regel har man som köpare handpenningen tillgänglig eftersom banken kräver att du har en kontantinsats för att bevilja ett bolån. Om du planerar att köpa en bostad för egna pengar, utan ett teckna ett bolån, måste du ändå ha kontaktat din bank i god tid så att de kan överföra en stor summa pengar från ditt konto på tillträdesdagen och en handpenning när du skriver kontraktet. Det är vanligt att mäklaren hjälper till med detta och att du bara behöver förmedla kontaktinformation till den ansvarige på din bank till mäklaren.

Skaffa hemförsäkring från den dag då du flyttar in

En hemförsäkring ska helst träda i kraft på tillträdesdagen, alltså när du flyttar in i din nya bostad. Kontakta ett försäkringsbolag direkt när du vunnit en budgivning och vet när tillträdet är. Ofta ingår en hemförsäkring när du tecknar ett bolån hos en av de större bankerna. En hemförsäkring är ett viktigt skydd mot oförutsedda händelser som fuktskador och stormfällning av träd. Det kan också vara aktuellt med andra försäkringar. Många vill ha en livförsäkring som ger ett skydd för de efterlevande så att de kan bo kvar även om den som står för lånet skulle avlida. Hur mycket en livförsäkring kostar beror till stor del på försäkringstagarens ålder.

Efter en besiktning kan du få ersättning vid dolda fel

En annan sak de flesta genomför efter det att de vunnit budgivningen är en besiktning av bostaden. Om den visar på dolda fel kan köpet återkallas, inom en viss tid. Besiktningen bör utföras av en auktoriserad besiktningsman. Ett fel på bostaden som inte upptäcktes under besiktningen kan ge dig rätt till ersättning via säljarens försäkringsbolag i upp till tio år efter försäljningen. Har du inte gjort en besiktning kan du inte få ersättning vid dolda fel. Har du köpt en bostadsrätt har du möjlighet att få ersättning i upp till två år efter köpet. Den som säljer en villa har ofta tecknat dolda felförsäkring, den innebär också att det görs en besiktning och som köpare kan du ofta ta del av resultatet av säljarens besiktning. Att det finns en sådan försäkring innebär dock inte alltid att du har fullgjort din besiktningsplikt. 

Anledningen till att en besiktning görs efter budgivning är att det inte är rimligt att varje spekulant som deltar i en budgivning ska göra separata besiktningar under den tid då visningar pågår. Det är heller inte särskilt vanligt att ett köp återkallas på grund av resultatet av en besiktning. Observera att många hus säljs i befintligt skick. Det innebär att säljaren inte tar ansvar för eventuella dolda fel och att denne inte har någon försäkring som kommer att täcka skador som fanns när du köpte bostaden men som upptäcktes i efterhand.

Bankens panträtt

För att du ska kunna få ett bolån får banken en så kallad panträtt i bostaden. Panträtten är själva säkerheten för lånet och innebär att banken kan sälja bostaden om du inte fullföljt dina förpliktelser gentemot banken. En pantsättning träder i kraft när långivaren har registrerats som panthavare i fastighetsregistret eller hos en bostadsrättsförening. Detta är något du kan få hjälp med av din mäklare.

Viktigt att komma ihåg när du har flyttat in

Efter tillträdet kan du njuta av din nya bostad och fokusera på att få den som du vill ha det. Att få sina saker på plats tar sin tid och för många som köper ett äldre hus påbörjas renoveringsprojekt direkt efter tillträdet. När det gäller ärenden som rör bank och försäkringar är det viktigt att vara medveten om att inget är skrivet i sten. Här är några saker du kan göra efter det att du köpt en villa, ett fritidshus eller en bostadsrätt:

• Byta bank för bolånet
• Öka eller minska dina amorteringar
• Höja eller sänka belåningsgraden
• Lägga om dina försäkringar

Att byta bank kan ge dig bättre bolån

Även om du blivit beviljad ett bolån som du är nöjd med är det inget som säger att du måste ha kvar det. Hittar du en bank som kan erbjuda bättre villkor kan de helt enkelt lösa ditt lån hos din befintliga bank och ta över bolånet.Om räntorna skulle gå ner från den nivå där du tecknat lånet och om du har rörlig ränta är det smidigt och ofta väldigt lönsamt att byta bolån. Ett alternativ är att förhandla ner räntan du har hos din befintliga bank. Det kan du lyckas med om du låter dem veta att du tagit reda på att det finns andra banker med lägre ränta på bolån än vad din befintliga bank erbjuder. Du kan också byta från rörligt till ett bundet bolån, eller tvärtom. I vissa fall kan du bli tvungen att betala en ränteskillnadsersättning när du byter bank eller från ett bundet till ett rörligt bolån.

Att förändra amorteringar får stor effekt på ekonomin

Om du ökar dina amorteringar sänker du dina kostnader på sikt. Om du räknat med höga amorteringar från början kan du ha möjlighet att betala en lägre summa, så att du får mer pengar över varje månad. Det kommer dock att innebära att dina räntekostnader ökar på sikt, eftersom du kommer ha kvar ditt bolån under en längre period.

Anpassa belåningsgraden efter dina ekonomiska förutsättningar

Genom att göra en större inbetalning kan du sänka ditt bolån och därmed dina räntekostnader. Det kan betraktas som en form av sparande som är ganska bra eftersom räntan på bolånet är högre än räntan på sparkontot. Samtidigt ökar du dina möjligheter att belåna fastigheten. Om du har betalat en större kontantinsats än absolut nödvändigt, eller om din bostad stigit i värde, kan du höja belåningsgraden genom att helt enkelt låna mer med bostaden som säkerhet. Det kan komma till pass vid underhåll och renovering av bostaden.

Dina försäkringar ska motsvara dina aktuella behov

En hemförsäkring och ett efterlevandeskydd som tecknades i samband med att du köpte bostaden behöver inte vara det bästa alternativet vid ett senare tillfälle. Du kan byta försäkringsbolag eller lägga till extra försäkringsskydd utifrån dina aktuella behov. De flesta försäkringar gäller i ett år och förnyas sedan automatiskt, men du kan alltså även avsäga dig en försäkring och byta till en annan.